Autores: Lorena Marcela Almada / Cecilia Matich.

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Abril 2007
Editorial La ley - Periódico Económico Tributario Nº 369

1. CONTROLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

2. EMPADRONAMIENTO INMOBILIARIO

3. CARACTERISTICAS DEL REGIMEN

3.1. SUJETOS OBLIGADOS A EMPADRONARSE

3.3. INSCRIPCION. TRAMITE WEB. DATOS A INFORMAR

3.4. ACTIVIDADES INVOLUCRADAS

4. CONSIDERACIONES FINALES

1. CONTROLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO
El Organismo Fiscal, a partir del último trimestre del año pasado, está trabajando en transparentar las operaciones inmobiliarias, y en hacer más eficientes las tareas de verificación y fiscalización, impulsando un paquete de medidas, tendientes a luchar contra la evasión en el mercado inmobiliario.
Como primer fase del plan de acción definido por la AFIP, se apuntó al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, a través del dictado de la RG (AFIP) 2141, su complementaria (RG 2148) y modificatoria (RG 2153), disponiéndose cambios en el sistema de cobro de este impuesto.
A partir de noviembre del año pasado rigen las nuevas normas que regulan la retención del 1,5% en concepto de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el cual debe ser afrontado por los vendedores personas físicas no habitualistas. 
El ITI puede no ser obligatorio pagarlo cuando se ejerce la opción de "venta y reemplazo", es decir,  cuando se produzca la venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, en tanto la operación se lleve a cabo en el término de un año.
A  fines de que no le sea practicada la retención, esta norma estableció que el contribuyente deberá obtener, por Internet o mediante un trámite simplificado, un “certificado de no retención”, que será entregado al escribano antes de realizar la escritura, con el objeto de verificar que realmente se trata de una única vivienda.
Los escribanos intervinientes, antes de retener el impuesto, van a tener que validar ese certificado que aporta el vendedor para confirmar que ese documento sea legítimo. En el régimen anterior, bastaba con una declaración jurada ante el escribano para eximirse del tributo, lo que facilitaba la evasión, según la AFIP.
Es decir, en función a lo previsto por la Resolución General (AFIP) 2153, el escribano actuante resulta responsable de constatar la tramitación del certificado de no retención, recayendo sobre éste el control sobre los valores declarados y la concordancia entre el precio de la operación y el que fuera escriturado.
Por su parte, y a efectos de detectar datos, entre otros,  que hacen a la titularidad inmobiliaria de las personas, a fines de noviembre del año pasado el Organismo Recaudador, a través de la RG (AFIP) 2159 (BO 24/11/2006), estableció un nuevo régimen informativo que deberán cumplir los administradores de determinados inmuebles, respecto de las sumas que en concepto de expensas, contribuciones para gastos y conceptos análogos, determinan y perciben en cada semestre calendario, por los bienes ubicados en "countries", clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, barrios privados, edificios de propiedad horizontal y todo tipo de complejo urbanístico, situados en el país.
Por otra parte, y atento a que las operaciones inmobiliarias aparecen también asociadas al lavado de dinero, la intención del Gobierno ha sido la de profundizar la investigación de irregularidades en el sector, impulsando en este sentido el trabajo de la  Unidad de Información Financiera (UIF).
Según datos oficiales, que fueron recientemente difundidos por este organismo, a diciembre de 2006 se quintuplicaron los pedidos de informes al Registro de la Propiedad Inmueble en comparación con el año 2005 y, actualmente, más del 95% de los reportes de operaciones sospechosas (ROS) ingresados durante el año 2006 está siendo investigado.

2. EMPADRONAMIENTO INMOBILIARIO
En este escenario de nuevas medidas, se publicó el pasado 11 de Diciembre de 2006 la Resolución General (AFIP) 2168 que obliga a quienes intervienen en las operaciones de compraventa y/o locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles a inscribirse en el "Registro de Operaciones Inmobiliarias" que a tal efecto se crea, cuyo objetivo es identificar a los operadores del mercado, sean intermediarios - inmobiliarias -, o titulares de inmuebles propios –dueños-.

Este empadronamiento inmobiliario, entró en vigencia a partir del 1º de febrero de 2007 –fecha a partir de la cual el servicio se encuentra disponible en la página web-, el cual vence el 16 de Marzo de 2007, conformando la fase II del paquete antievasión inmobiliario. Al respecto, el director de la DGI, Horacio Castagnola, precisó (1) que al día 8 de Febrero del corriente más de 1000 inmobiliarias ya habían cumplimentado su inscripción, siendo la mayoría de la ciudad de Buenos Aires.

3. CARACTERISTICAS DEL REGIMEN

3.1. SUJETOS OBLIGADOS A EMPADRONARSE
Están obligados a solicitar su incorporación al referido "Registro" los siguientes sujetos que, en forma habitual realicen —por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros— operaciones de compraventa y/o locación de bienes inmuebles:
- las personas físicas y las sucesiones indivisas,
- las sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país,
- los establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior.

Por su parte, la norma considera “inmuebles” a los efectos del presente régimen, a los  contemplados en los siguientes artículos del Código Civil:
Artículo 2314. Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman parte de su superficie y profundidad; todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.
Artículo 2315. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad.
Artículo 2316. Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente.
Asimismo, se entiende por operaciones realizadas en forma habitual, las siguientes:
a) la intermediación en la compraventa y/o locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
b) el alquiler o arrendamiento, por cuenta propia, de CINCO (5) o más bienes inmuebles y/o
c) independientemente del número de inmuebles, la percepción o devengamiento —en favor de su propietario o condómino— de rentas por dichas operaciones que en su conjunto sumen un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales y/o NOVENTA Y SEIS MIL PESOS ($ 96.000.-) anuales.

a) un condómino propietario del 33,33% de 7 locales comerciales, no superando la renta por dichas operaciones la suma de $ 8.000.- mensuales y/o $ 96.000.- anuales.

Ante este supuesto y, a nuestro entender, el sujeto obligado a empadronarse sería el condominio –por el alquiler de más de 5 bienes inmuebles-, y no el condómino propietario del 33,33%.

b) un condómino propietario del 33,33% de 4 locales comerciales, superando la renta por dichas operaciones la suma de $ 8.000.- mensuales y/o $ 96.000.- anuales.

En este caso, con relación a los condóminos, se deberá controlar que los ingresos por alquiler derivados de su participación del 33,33% no superen los topes previstos, pues, caso contrario, existiría obligación de empadronarse, pero en este caso, por verificarse respecto a cada uno de ellos, el valor de la locación mensual o anual.

c) un condómino propietario del 33,33% de 4 locales comerciales (renta atribuible a cada condómino: $38.000.- anuales), y del 50% de 3 departamentos destinados a casa habitación (renta atribuible a cada condómino: $60.000.- anuales).

En este caso, ambos condominios no se hallarían obligados a empadronarse por el supuesto referido a la cantidad de inmuebles en alquiler; por su parte, si analizamos los montos de ingresos derivados de cada condominio, una interpretación sería que tampoco se superan los  montos de renta de $ 8000.- mensuales o $ 96000.- anuales, ya que este supuesto, debería verificarse por cada uno de los condóminos.
Siguiendo esta línea de razonamiento, el condómino, debería sumar las rentas de dichas operaciones, las que en su conjunto superarían los $ 96.000.- anuales, hallándose obligado a su inscripción en el pertinente Registro.

d) una persona física propietaria de 6 inmuebles, que cede dos de éstos a título gratuito a sus hijos para su uso personal, alquilando los restantes y no superando los montos de rentas establecidos.

La norma entiende por operaciones realizadas en forma habitual, “el alquiler o arrendamiento” de 5 o más inmuebles, hecho que no se verifica en este caso, por encontrarse solo 4 de los inmuebles afectados a esta condición. A efectos del presente análisis, no resultaría aplicable a este régimen el valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado previsto por la ley del impuesto a las ganancias.

e) titular de 10 pequeñas parcelas rurales por las que se obtiene una renta que no supera el parámetro mensual y/o anual.

En este caso nos suscita duda si cada parcela debe considerarse un bien inmueble a los fines del parámetro cantidad.

3.3. INSCRIPCION. TRAMITE WEB. DATOS A INFORMAR
La inscripción deberá realizarse dentro de los 10 días hábiles administrativos de reunidas las condiciones indicadas precedentemente.
La misma debe realizarse a través del servicio Registro de Operaciones Inmobiliarias, habilitado en el sitio Web de la AFIP, al cual se ingresa utilizando la clave fiscal.
Al realizar la inscripción, se deberán suministrar los siguientes datos:

1) Domicilios en los cuales se desarrolla la actividad inmobiliaria y/o de intermediación en la compraventa y/o locación de bienes inmuebles. En los casos de operaciones de locación de bienes inmuebles por cuenta propia, se indicarán los domicilios fiscal y, de corresponder, comercial.

2) CUIT del profesional matriculado habilitado para el ejercicio de la actividad inmobiliaria –Ej. rematadores, martilleros-.

3) Detalle de las operaciones en las que interviene, a saber:

• a) Compraventa de inmuebles con destino: vivienda, comercial, industrial, construcciones, rurales, recreo, cocheras, depósito, nichos o parcelas de cementerios privados.
• b) Locaciones, alquiler y/o arrendamiento de inmuebles con destino: fiestas, convenciones y otros eventos similares, vivienda, comercial, industrial, rurales, recreo, cocheras, depósito.
• c) Loteos en general.
• d) Fondos de comercio que involucren inmuebles.
• e) Remates judiciales o comerciales.
• f) Gestiones de administración de propiedades en general -servicios de administración de consorcios, de cobranza y administración de alquileres.
• g) Otorgamiento de préstamos y constitución de hipotecas.
• h) Construcción de inmuebles para su venta.
• I) Operaciones de leasing inmobiliarios.
• j) Tasaciones.

3.4. ACTIVIDADES INVOLUCRADAS
Para otorgar la «Constancia de Empadronamiento», la AFIP realizará los siguientes controles informáticos -excepto para sujetos adheridos al régimen del monotributo:

1) Validación de que la actividad declarada por el responsable se corresponda con alguna de las siguientes:

• a) 701010 - Servicios de alquiler y explotación de inmuebles para fiestas, convenciones y otros eventos similares.
• b) 701090 - Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados ncp.
• c) 702000 - Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata. (Incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación, administración de bienes, etc., realizados a cambio de una retribución o por contrata, y la actividad de martilleros, rematadores, comisionistas, etc.).
• d) 831018 - Operaciones con inmuebles, excepto alquiler o arrendamiento de inmuebles propios (incluye alquiler y arrendamiento de inmuebles de terceros, explotación, loteo, urbanización y subdivisión, compra, venta, administración, valuación de inmuebles, etc.). Administradores, martilleros, rematadores, comisionistas, etc.
• e) 831026 - Alquiler y arrendamiento de inmuebles propios exclusivamente (incluye salones para fiestas, residencias, etc.).

2) Si existen inconsistencias respecto del domicilio fiscal declarado.

3) De haberse ejercido la opción de empadronarse como intermediario (inmobiliaria), constate inconsistencias respecto a la actividad declarada.

En casos 2) y 3), el sujeto obligado deberá concurrir a la agencia de la AFIP-DGI en la que se encuentre inscripto, a efectos de regularizar su situación. Lo mismo ocurre en el caso 1) si debe darse de alta o modificar el código de actividad.
Cuando se trate de sujetos adheridos al Régimen del Monotributo, solamente se validará la CUIT y el domicilio fiscal declarado, impidiéndose la transacción informática cuando se detecten inconsistencias en este último.

4. CONSIDERACIONES FINALES
Tal como adelantamos al principio, es importante destacar que la AFIP está abocada a crear mecanismos que hagan más eficientes sus tareas de verificación y fiscalización, sin olvidarse de facilitar a los contribuyentes los trámites, en este caso vía Internet.
La implementación del registro de operadores inmobiliarios constituye la segunda fase del plan de trabajo sobre el mercado inmobiliario que el Organismo Recaudador se ha propuesto llevar adelante durante este año 2007, profundizando así los controles sobre este sector.
Dentro de las medidas que vendrán, se espera que este registro sea perfeccionado, con un mayor control sobre el valor al cual se suscriben las escrituras, a fin de lograr que se declaren los valores reales negociados. 
Con este objetivo, se instauraría un régimen informativo integral que comprendería todo el proceso de compraventa - desde que el inmueble sale a la venta, cuando se produce la operación, y hasta llegar a la escritura-, permitiendo así el entrecruzamiento de datos u otras medidas similares, en pos de la fiscalización y control de la recaudación, en el que inmobiliarias, escribanos y bancos resultarían protagonistas.
A su vez, se prevé que el Fisco avance sobre la documentación de respaldo de las operaciones inmobiliarias –boletos de compraventa, señas, reservas, venta-, así como sobre el uso de instrumentos financieros en lugar de efectivo para cancelar el valor del inmueble.

(1) Diario La Nación 12/02/2007.