Autores
Lorena Marcela Almada / Cecilia Carolina Matich

Puede consultarse el mismo en:
Novedades Fiscales - Ambito Financiero 26/06/2007

EMPADRONAMIENTO INMOBILIARIO: SUJETOS OBLIGADOS A EMPADRONARSE POR EFECTUAR OPERACIONES DE COMPRAVENTA Y/O LOCACIÓN DE BIENES INMUEBLES.

1. MODIFICACIONES AL CONCEPTO DE OPERACIÓN HABITUAL

Se publicó el pasado 4 de Junio la Resolución General (AFIP) 2262, que modifica aspectos relacionados con lo previsto en la Resolución General (AFIP) 2168, en virtud de la cual se obliga a quienes intervienen en las operaciones de compraventa y/o locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles a inscribirse en el "Registro de Operaciones Inmobiliarias" que a tal efecto se ha creado. Dicho Registro tiene como objetivo identificar a los operadores del mercado inmobiliario, sean intermediarios - inmobiliarias -, o titulares de inmuebles propios –dueños-.
Téngase presente que este empadronamiento inmobiliario entró en vigencia a partir del 1º de febrero de 2007 –fecha a partir de la cual el servicio se encuentra disponible en la página web-, el cual venció el 16 de Marzo de 2007, conformando la fase II del paquete antievasión inmobiliario.
Por su parte, recordemos que están obligados a solicitar su incorporación al referido "Registro" los sujetos (1) mencionados en la norma que en forma habitual realicen —por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros— operaciones de compraventa y/o locación de bienes inmuebles.
Una de las sustanciales modificaciones introducidas por la norma que aquí se analiza se vincula con el nuevo alcance que cabe otorgar a la definición de “operaciones realizadas en forma habitual”.
Así, al sustituirse el texto del artículo 3º, se establece que se entiende por operaciones realizadas en forma habitual, las siguientes:
a) La intermediación en la compraventa y/o locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles, percibiendo una comisión, retribución y/u honorario. No se consideran comprendidas en este inciso las realizadas mediante subasta judicial.
b) El alquiler o arrendamiento -por cuenta propia sin intervención de los sujetos que efectúen las operaciones de intermediación citadas en el inciso a) precedente-, de bienes inmuebles cuya percepción o devengamiento -a favor de su propietario, condominio o condómino- arroje rentas brutas por dichas operaciones que en su conjunto sumen un monto igual o superior a $ 8.000 mensuales y/o $ 96.000 anuales.
Quedan exceptuados de las disposiciones de la presente los condóminos que obtengan rentas provenientes exclusivamente de sus participaciones en condominios, siempre que éstos hayan cumplido con las obligaciones de este régimen.

A los efectos de este inciso la imputación de las rentas y el año fiscal deberá entenderse con los alcances previstos en el artículo 18 de la ley de impuesto a las ganancias.
Asimismo, se entiende por rentas provenientes del alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles las incluidas en los artículos 41 y 49 de la ley de impuesto a las ganancias.
c) El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que involucren las operaciones de comercialización aludidas en el artículo 1º de la RG (AFIP) 2168 -operaciones de compraventa de bienes inmuebles-
Se incluyen en este inciso los sujetos mencionados en el artículo 2º de la RG (AFIP) 2168 que comercialicen -por cuenta propia sin la participación de aquellos que intervienen en las operaciones comprendidas en el inciso a) precedente- bienes inmuebles, resultantes de loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares.
No se hallan alcanzados los sujetos que efectúen hasta tres operaciones durante el año fiscal, siempre que el monto involucrado en su conjunto no supere los $ 200.000, teniendo en cuenta el precio que surja de la escritura o boleto de compraventa.

En consecuencia, y atendiendo a las reformas introducidas, cabe efectuar las siguientes observaciones:
- resultan exceptuados de la obligación de empadronarse aquellos sujetos que intermedien en las operaciones realizadas mediante subasta judicial.
- se eliminó, en el caso del alquiler o arrendamiento por cuenta propia, la consideración a la cantidad de inmuebles locados – 5 o más-, resultando obligados a empadronarse aquellos sujetos que, independientemente de la cantidad de inmuebles, obtengan rentas brutas derivadas de la locación por un monto igual o superior a $8.000 mensuales y/o $96.000 anuales.
- se contempló que se entiende por rentas provenientes del alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles las incluidas en los artículos 41 y 49 de la ley de impuesto a las ganancias.
- se alude a la percepción o devengamiento de dichas rentas por parte del propietario, condominio, o condómino del bien inmueble alquilado o arrendado. Recordemos que el texto anterior sólo reseñaba al propietario y condómino, y no al condominio.
- como corolario de lo mencionado ut-supra, los condóminos que obtengan rentas provenientes exclusivamente de sus participaciones en condominios, y siempre que éstos hayan cumplido con las obligaciones de este régimen, resultan exceptuados de la obligación de empadronarse.
- se precisó el alcance de la expresión “por cuenta propia”, al establecerse que se refiere a las operaciones de locación realizadas sin intervención de los sujetos que efectúen operaciones de intermediación en la compraventa y/o locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles, percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.
- se incluyó dentro de las operaciones realizadas en forma habitual al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, considerándose que resultan obligados a empadronarse quienes comercialicen por cuenta propia bienes inmuebles resultantes de loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares, excepto que se trate de hasta tres operaciones por año fiscal cuyo monto total sea igual o inferior a $200.000.-

(1) i) las personas físicas y las sucesiones indivisas; ii) las sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país; iii) los establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior.

2. SITUACIONES A CONSIDERAR

Si bien la norma parecería definir claramente qué se entiende por operaciones realizadas en forma habitual, surgen algunas dudas en su interpretación, al presentarse determinadas situaciones fácticas, tales como las que se enuncian a continuación: 

a) Persona física que posee en condominio (50%) un local comercial, por cuyo alquiler se percibe una renta bruta mensual total de $10.000.-, y es único propietario de un departamento alquilado por la suma mensual de $2.000.-

Ante este supuesto y, a nuestro entender, resulta obligado a empadronarse el condominio por el alquiler del local comercial, atento a que la renta bruta que percibe supera los $8.000.- mensuales.
Respecto a la persona física (condómino en un 50% del local comercial y único propietario del departamento), entendemos que no resulta alcanzada por tal obligación, dado que la renta bruta que se devenga a su favor no supera en su conjunto los $8.000.- mensuales (50% de $10.000 + $2.000.-)

b) Persona física que posee en condominio (50%) un local comercial, por cuyo alquiler se percibe una renta bruta mensual total de $10.000.-, y es único propietario de un departamento alquilado por la suma mensual de $4.000.-

Por las mismas consideraciones efectuadas en el ejemplo anterior, resultaría obligado el condominio.
En relación a la persona física, una interpretación nos llevaría a concluir que también se hallaría obligada a empadronarse por devengarse a su favor, en su conjunto, rentas brutas superiores a $8.000.- (50% de $10.000.- + $4.000.-).
No obstante, cabe aclarar que la norma que resulta aplicable a este supuesto -artículo 3º inciso b)- podría dar lugar a otra interpretación, que implicaría considerar obligado sólo al condominio pero no a la persona física, por efecto de contemplar sólo las rentas derivadas del alquiler del departamento ($4.000.-) y no las resultantes de la participación en el condominio por encontrarse ya contabilizadas en cabeza de éste.
Si bien esta solución deviene razonable, creemos que no deriva palmariamente de la letra de la norma, la que se refiere a rentas brutas totales derivadas de la locación de inmuebles, sin contemplar aclaración alguna.
Por su parte, recordemos que esta nueva norma prevé expresamente que los condóminos que obtengan rentas provenientes exclusivamente de sus participaciones en condominios, y siempre que éstos hayan cumplido con las obligaciones de este régimen, resultan exceptuados de la obligación de empadronarse. Es decir, que podríamos entender que la persona física del caso planteado no tendría obligación de incorporarse al Registro, aún superando la suma de $8000.- mensual y/o $96.000.- anuales, sólo en el supuesto de que todas sus rentas provinieran exclusivamente de participaciones en condominios (y siempre y cuando éstos hubieren cumplido con su obligación de empadronarse).

c) Un condómino propietario, junto a su hermano, del 50 % de 4 locales comerciales, percibiéndose por cada local la suma de $ 2.500.- mensuales.

En este caso, si bien desde el punto de vista del derecho civil, el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble, entendemos que a los efectos tributarios, en particular, respecto a la inscripción del condominio ante AFIP en carácter de responsable de IVA por las locaciones gravadas, correspondería inscribir al condominio, de acuerdo a la RG 1032, por los distintos bienes cuya locación se halla gravada (en este supuesto por los 4 locales comerciales), atento a que se trata de los mismos condóminos. Es decir, que nos hallaríamos ante un solo condominio responsable del ingreso del IVA por la locación de los 4 inmuebles.
Por tanto, siguiendo este mismo razonamiento, podríamos concluir que resultaría obligado a empadronarse en el Registro el condominio, porque la renta bruta total que percibe por los 4 inmuebles supera los $8.000.- mensuales, quedando, en consecuencia, exceptuados los condóminos, por obtener rentas provenientes exclusivamente de sus participaciones en condominios, siempre que éstos cumplan con dicha obligación.

d) Un fideicomiso de construcción que comercializa las unidades funcionales derivadas del proyecto o emprendimiento inmobiliario desarrollado.

Entendemos que al incluirse dentro de las operaciones realizadas en forma habitual al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, implicando que resultan obligados a empadronarse quienes comercialicen por cuenta propia bienes inmuebles resultantes de loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares, -excepto que se trate de hasta tres operaciones por año fiscal cuyo monto total sea igual o inferior a $200.000-, el fideicomiso del supuesto planteado deviene obligado a inscribirse en el Registro referido. Recordemos, a su vez, que el fideicomiso se halla expresamente mencionado como sujeto por la norma (nota 2.1)
Por su parte, consideramos que todo sujeto –contemplado por la norma- que realiza construcción y venta de inmuebles por cuenta propia, resultaría obligado a empadronarse, en virtud a la actual redacción del artículo 3 inciso c) de la RG 2168.

3. PRECISIONES A LA NORMA. AMPLIACION DE PLAZOS

Adicionalmente, se adecua la norma a los nuevos conceptos de habitualidad previstos, conforme el desarrollo precedente.
Así, se dispone que la inscripción deberá realizarse dentro de los 10 días hábiles administrativos de reunidas las condiciones indicadas, a través del servicio Registro de Operaciones Inmobiliarias, habilitado en el sitio Web de la AFIP, ajustándose los datos a suministrar:

1) Domicilios en los cuales se desarrolla la actividad inmobiliaria y/o de intermediación en la compraventa y/o locación de bienes inmuebles. Se aclara que tratándose de operaciones de locación de bienes inmuebles por cuenta propia, del desarrollo de emprendimientos inmobiliarios u otra actividad alcanzada, de acuerdo con los incisos b) o c) del Artículo 3º, se indicarán los domicilios fiscal y, de corresponder, comercial.

2) CUIT del profesional matriculado habilitado para el ejercicio de la actividad inmobiliaria –Ej. rematadores, martilleros-.

3) Detalle de las operaciones en las que intervienen –art.4º RG 2168-
Por su parte, con relación a lo previsto en el artículo 5º de la RG 2168, se establece que “el sistema validará que la actividad declarada por el responsable ante la Administración Federal, conforme al respectivo codificador de actividades, se corresponda con alguna de las actividades que se consignan en el Anexo II, excepto para las comprendidas en los incisos b) y c) del artículo 3”.
Previéndose además que: “El listado de los sujetos empadronados será publicado en la página ‘web’ del Organismo (http://www.afip.gov.ar) y comprenderá a los sujetos incluidos en el artículo 2 que realicen las operaciones inmobiliarias mencionadas en los incisos a) y c) del artículo 3”.
Por último, señalamos que los sujetos que reunían las condiciones requeridas con antelación al dictado de la reforma, podían empadronarse en término hasta el día 5/6/2007, mientras que los nuevos sujetos obligados –los que desarrollen emprendimientos inmobiliarios-, deberán inscribirse hasta el 26/6/2007, inclusive.